“Ho comprato questa casa e mi hanno pagato subito”: da oggi acquisti ma anziché pagare vieni risarcito | In questo caso succede sempre

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L’ordinanza n. 28765/2024 della Corte di Cassazione potrebbe dare una svolta in tema di acquisto delle case.

Acquistare un immobile senza verificare la conformità urbanistica ed edilizia può comportare gravi rischi legali e costi imprevisti. La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 28765 del 7 novembre 2024, ha sottolineato l’importanza di accertarsi dello stato legittimo dell’immobile per evitare complicazioni legate ad abusi edilizi.

Questo stato legittimo si riferisce alla regolarità dell’immobile rispetto ai permessi edilizi, come specificato dal comma 1-bis dell’art. 9 bis del T.U. edilizia. Esso include il progetto iniziale approvato e le successive modifiche conformi alle norme vigenti.

Per gli immobili costruiti con obbligo di titoli edilizi, lo stato legittimo è determinato dai documenti autorizzativi che regolano sia la costruzione sia gli interventi successivi. Tali titoli devono essere verificati dall’autorità competente.

Le modifiche normative introdotte dalla L. n. 105/2024, che ha convertito il D.L. n. 69/2024 (Decreto Salva Casa), ampliano la valutazione dello stato legittimo includendo strumenti di sanatoria, fiscalizzazioni e tolleranze costruttive. Dopo questa verifica, è fondamentale confrontare lo stato legittimo con lo stato di fatto dell’immobile per garantirne la regolarità.

Responsabilità del venditore e risvolti legali

Nonostante l’accertamento dello stato legittimo non sia obbligatorio per legge durante una compravendita, la sua assenza può generare controversie. L’ordinanza n. 28765/2024 della Cassazione ha affrontato un caso in cui un venditore non ha dichiarato la presenza di abusi edilizi, causando danni agli acquirenti. In questa situazione, il tribunale ha riconosciuto agli acquirenti il diritto a un risarcimento per il deprezzamento dell’immobile, oltre al rimborso delle spese necessarie per rimuovere gli abusi.

Il venditore, contestando la sentenza, ha sostenuto che il risarcimento per il deprezzamento e il rimborso per la rimozione degli abusi rappresentassero una duplicazione non legittima. Tuttavia, la Cassazione ha chiarito che queste due voci di risarcimento sono distinte.

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Il risarcimento tra deprezzamento e spese per abusi

Le spese sostenute per rimuovere gli abusi edilizi non sono incluse nel risarcimento per il deprezzamento. Tali costi riguardano esclusivamente la rimozione delle irregolarità edilizie, mentre il deprezzamento riflette il valore ridotto dell’immobile anche dopo l’eliminazione degli abusi. Questo perché la perdita di una parte dell’immobile – come gli abusi stessi – incide sul valore complessivo concordato in fase di vendita.

Pertanto, il rimborso delle spese per la rimozione degli abusi edilizi può essere cumulato con il risarcimento per il deprezzamento dell’immobile. Questa decisione mira a tutelare gli acquirenti, offrendo loro un risarcimento equo per i danni subiti e le spese affrontate.

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